346.小地主的奇葩案例 ： GRANDFATHERED IN!

Reader86

简单回顾： HOA有rental cap，我做了一个trust，然后HOA的律师给我送律师函，要求我立即停止出租这两个房子。



现在，我很高兴跟您分享一下：我收到了HOA那边的community manager 给我送的email  告诉我说：我们的这个情况他们研究了，我可以符合 “Grandfathered In”。也就是说我们可以继续出租这两个房子。那换句话说这个case，这个dispute到这个email这儿为止就算结束了。我们的诉求达到了! 我们完全没有想到会这么快地有一个十分满意的结果。可以说是 “大喜过望”！



在这里和各位分享一下在和HOA的board directors’ 的meeting  和后面 我们做了些什么。



上次说到，这个 community manager 帮我们 set up 了周四晚上6点和 HOA board directors 的一个 10 分钟的 meeting。 在这之前，我们经过几天的努力，形成了一个“Game Plan”。那么今天跟您分享分享，我是怎么implement这个game plan，为什么能达到这个效果。



上次说到我们要开一个meeting，这个community manager跟我说，星期四晚上给你十分钟时间。我跟我太太呢，星期四晚上准时dial in 了，这是zoom meeting。这时候有两个community里边的Board of directors 在这线上。还有一个lady，就是这个community manager from the management company。



在开会之前，我把我的presentation package送给了这位 community manager。 在个package里边，我主要是列三个问题。所以，我开始就跟他们说，我不是想跟你们 argue some issues。我只是想跟你们分享一些points，我把它们叫做 “Talking Points” 。



第一个talking point，就是HOA和我们在trust  transfer是不是 change owner?  这个事情上有不同的看法。那么，我是不是可以跟你们分享一下，别人是怎么看这件事儿的。我就列出了1234567 种不同的人的不同的看法。Mortgage company怎么说，Insurance company怎么说，Bank America怎么说，等等。这些“相关实体” 跟我的想法理解都是一致的，就是没有影响。再有，在咱们HOA的website里边，我们还是“Owner”。也没有改变我们的Title，在owner下面还是我们两个。那么我是不是可以理解为咱们HOA并没有认定我们 “change” 了owner?



我继续说：咱们再看看 Trust 的专家律师是怎么认定的?  给我们做trust 的这个 Law Firm里面的这些人应该是trust这个领域里边儿的expert了。做我们这个案子的律师，是这个律师事务所里面的 “Managing  Attorney”。那么他们也认定我们没有影响，我还说，咱们退1万步讲，就算咱们HOA的认定跟所有这些机构/律师事务所 可以不一样，那这个案子本身也会是一个非常长时间的耗时耗力耗钱的一个legal dispute 或者 legal case。只能最后让 court  的 judge  去决定了。这是我想跟各位分享的第一点，第一个talking point。



那么，第二个talking point，我想跟各位 Borad Directors 分享的就是HOA 用的这个Lawyer，他非常不专业。这位 Lawyer在他送给我们的X 月24日的信里对我们的要求，在我们北卡的法律界定内，根本不具有可操作性。不仅如此，他还缺乏对社区租户的最基本同情心。做为 HOA的律师，非常不称职！ 就基于这两点，他的这份律师函和他的这个做法违反了美国律师的一些基本素养和规范。所以，我们决定不再理睬他  “No need to get him involved in this case anymore”。还有，我们会到 North Carolina Bar  Association  （北卡律师协会）去 complain。同时，我们保留以后进一步提起法律诉讼的权利。我上次跟大家说了，在美国有这么一个Law，不允许任何人通过任何形式胁迫别人做他不愿意做或者不可能做到的，甚至违法的事情。这个就是我实行的 Game Plan 这里的第二条 ”打击这个lawyer，以表明我们的决心“。我们让 HOA 这些board members了解，我们是有信心、有决心去和他们打这个官司。当然了，这是 the worst scenario。如果这个最坏的情况发生，就是 HOA 和 我们去找律师，上法庭，打官司，不论谁赢谁输，咱们大把地 花钱，花时间和精力 可是对 这个社区不会增加任何value。咱们都是输家！只有律师是赢家！所有，律师 和咱们是 有”Conflict Interests” 的。



第三个talking point:  这个 case  的流程是不是有值得斟酌的地方？我们怎么会一下子就收到律师函了呢？这个做法对还是不对？因为我一直想跟我们HOA进行一些open mind discussion，我没想到这个事情一步就 escalate 到 律师函这个地步了。是不是我本人应该有个机会和 咱们HOA board 讨论一下？这是我第三个想跟HOA board 分享的 Talking points。



最后，我说我非常感谢咱们HOA所有的board members。 你们全都是志愿者 Volunteers, 给的社区做了很多很多的事情，花了很多很多自己的时间和精力。我们非常respect 和 appreciate。同时，我也希望各位考虑考虑我们目前的处境。我们做这个trust就是在做一个retirement financial planning。这样做完全是合情，合理，合法的。但是，如果说因为我们和HOA对 “transfer” 去 “new owner” 有不同的理解，对retirement financial planning做这个trust而造成必须在4天内让两家人拖家带口地离开 是不是有点太不通情达理了？ 而且，如果一定要去 court 才能分出个 张家长 李家短的, 这恐怕也需要个把年。  我想各位，咱们将心比心，是不是也可以理解我们的做法。 所以，长话短说，我们的要求呢，就是希望HOA board of directors 能够继续让我们租下去。



这就是周四晚上在和 HOA 的meeting 上我和她们的沟通。 完全是在 20 分钟内的 我说 她们听。只是在我批评他们的那个 HOA 律师的时候，一位女士 连连点头。



那个周末，我字斟句酌地写了个邮件，在周日晚上送给这个community manager，为的是能够让她在周一 一上班就看到这个邮件。周一下午的时候我们就收到他的回复了。 她在邮件中简单明确地说：“your case is grandfathered in”。即没有承认也没有否认 “trust  transfer” 是不是 ”new owner”。不过，这对我们来说已经不重要了。因为，我们已经达到了我们的诉求。所以在这里呢，我也很高兴地跟大家分享这个结果和这个过程。



除此之外，我觉得还有几点心得可以跟大家分享的，这也是我们几次涉及房东法律问题的一些体会。

第一，你们两口子要有一致的意见和态度，要尽可能地多商量。否则，就会把简单的问题复杂化。如果意见不一致，就不要行动； 第二点，在整个过程当中，虽然很难，要尽可能的把情绪放在一边。如果不这样做的话，你会提出一些非常不切实际的要求和情绪化的想法。那样，很有可能把自己的路堵死；（我自己就发生过这种情况）。第三，尽可能地不要预设结论。比如“跟HOA 叫板是自找没趣！”   是不是应该静下心来 琢磨琢磨，分析分析，再做出理智的安排？那样，即便最后决定是 follow HOA 的做法，也许就可以做到心平气和了；四，在适当的时候去咨询专业人士。在我们这个案例里面，我们花了些钱，（第二次）请了那位litigation lawyer 做诉讼的律师和我们一起讨论了这个案子。他给我们指点了一些情况，提出了一些方法和我们需要注意的事情。尤其是怎样对付对方的律师，他的破绽和问题，以及相应的美国法律。对我们来讲非常有帮助。要不然，我们就不可能把他打翻在地，而是彻底地被他 唬住啦；第五，在此基础上，“分清 敌 我 友”！做好自己的GAME PLAN。最后，我觉得在这个事情上，尤其跟对方的律师打交道的时候，不要过多地考虑你自己的面子。 您一定已经看得出来了，我的一些做法，如果交给专业的申诉律师， 他/她 是不可能像我们这样“多快好省”地做的。



最后，我把“Grandfathered In”邮件分别 forwarded 给了 给我做Trust 的 Law Firm 的 Managing Attorney，和给我们做 Litigation Consultation 的 lawyer。向他们表示感谢。他们都很快回复了我的邮件，祝贺我们能这么快地解决这个 case。同时，我还单独送了感谢邮件给那位 community manager，称赞她的专业水平和认真的工作态度  非常值得赞赏！



这些就是我想跟大家分享的，我们的经历和经过。仅供参考！其实，能有机会 把我们的经历归纳总结一下，说出来，写下来，也是我们自己的学习和进步。非常感谢您一直关注我这三期的节目，也关注我这个“跟潮哥聊退休” YouTube频道。



咱们后会有期！

Reader86

小地主的奇葩案例(二)： 我们的 GAME PLAN

次说到我们收到了律师函，有点发懵。



经过一天的考虑，我们认为，其实这个问题的焦点在于：怎么理解/解释这个Trust “transfer”到一个“new owner”。HOA的说法是：我们做了trust是transfer了 title到了new owner。然而，我们认为在做了 Trust 以后，我们是 Trustees，依然是原来的 owners, 没有任何变化。这个说法对还是不对？他可以有他的理解，我可以有我的看法。别人又是怎么解释的呢？



我们在做Trust的时候，不是我们自己DIY 做的。是通过了一个Law Firm来做的。当时，在签字之前，那位律师非常肯定地说：出租房在 Trust 里面，没有任何影响。因为，trustees 就是你们两个人。 所以，HOA 的律师和这个 Trust Law Firm 的律师只能有一个是对的。这是第一。第二，如果说我们作为trust，在这种情况下对HOA有影响，那么对别的机构有没有类似的影响？比如说我们transfer到trust以后，对我们的mortgage company有没有影响？对我们的rental property insurance company，有没有影响？还有我们在Bank America有一个account，咱们叫做home equity line of credit，像这种情况有没有影响？再有对city tax， county tax， federal tax, North Carolina State tax有没有影响？所以, 这些问题我觉得都是值得考虑和回答，搞清楚这些问题，对提高我们的信心是不是很有帮助？这是这个整体事件的第一个方面。



第二：怎样处理好各个方面的关系：HOA 的律师；HOA board of directors; 那个 management company 的 Community Manager; 给我们做 Trust 的 Law Firm 的 律师；要不要去找 Litigation Lawyer?



第三：什么时候 做什么事情？



考虑到了这些问题，其实就有了一个大概的计划。



第一：我们马上就和当时帮我们做Trust  这个Law Firm 取得联系了，需求帮助。她回邮件给我：“We do believe 他和HOA is incorrect in this instance since  the “transfer” of property was to a trust of which you are both the trustees and the current beneficiaries.” 可以看的出来，她的回复非常肯定。一个Attorney如果能够在律师邮件中能够在写邮件的时候，能够说成这种程度，那就是非常肯定的了。而且，她又说美国有联邦法律，专门对trust的责任有界定。

第二：其他的人怎么看 Trust 和相关责任？为此，我们联系询问了以下有可能和我们有关联的机构：Mortgage Company认为没有问题；我们的insurance company认为没有问题；我跟bank America打电话，Bank America的manager在电话里非常肯定的说，Trust对我们一点儿影响都没有；你原来怎么做现在还怎么做，你的check title都不用改，上面的名字都不用改。我们还询问了 North Carolina AG （Attorney General） Office ，County Tax Office 等等。所有的反馈使得我们比较有信心了。换句话说呢，如果真去打官司，我们的胜算也会比较大。



第三：我们去找上次的诉讼律师 做了一个consultation。他给我们做了很多分析，我们觉得是非常有道理的。而且，从整体来看，我们感觉 他是有兴趣，有信心来打这个官司。



通过这些调研，也提高了我们的信心。从而，酝酿了一个 Game Plan：简单的分享一下：

团结，依靠HOA 的 board directors。团结，依靠给我们做trust那个Law Firm 的 Attorney。
充分地利用和争取community manager，让她来帮助我们做好和 HOA  Borad Of Directors的沟通。
同时，打击这个HOA 的这个lawyer，以此来表达我们对这个案子的一种决心。


有了这game plan以后，我就写了一个邮件给HOA 的律师 和 那位 Community Manager，说我希望跟HOA有一个充分的沟通。但是，我没跟说沟通什么内容。也没把我做的那些research告诉他们。立刻，这个HOA 的律师就给我push back了，说任何问题没有必要找任何人，只能找他！



这样一来，我就不理他了。我又写了一个邮件给这个 management company 的community manager。我跟她说，我已经没有兴趣再让那位 HOA 的attorney involved 了。他不在这个写邮件上，也不会再出现在我以后的沟通名单上了。我的要求简单明确：是 跟HOA的 Board Of Directors 有一个meeting。我就这么一个请求，请你把我这个要求转告给HOA。



这是周四的上午。当天下午，她回邮件问我  晚上6点 给我10分钟 和 HOA Board Directors 开个会，行还是不行？我立即回答可以。并且，告诉她， 我会在开会前送个邮件给她。里面会有我的 “Talking Points“。



好，咱这儿先聊到这儿。等有了进展，再回来。

Reader86

小地主的奇葩遭遇： Trust, Owner Change, 律师函，出租房，Rental Cap

今天, 跟大家聊一个亲身经历的非常奇葩的事情。前两天，我们收到了几个不同的messages:  有两封信，一封挂号信，一封平信，是从一个小区的HOA的律师事务所里送给我们。在同一天我们还收到了两封邮件，一个送给我太太，就送给我。这个律师函的这个内容都是一样的，但是不同的四种方式送过来的。我想，他们是用这种方式来增加对我们的威慑力。这个信的内容是说 我们在这个小区的投资房，违反了小区HOA的一个rental cap restriction。 要求我们立即停止出租！



是怎么回事儿呢？这个小区，在2021年的时候通过一个rental cap restriction。规定 小区的所有出租房的比例上限为15%。已经在的地主，可以继续出租。但是，任何transfer，比如 买卖，或者赠与 等等 以后户主的名字更改了，那么 新的owner 就不能马上去出租，而是要看有没有超过这个15% 的 cap。这是在2021年。我和我太太，在2022年的时候做了一个 Trust，把我们的出租房也放到这个Trust里面去了。前几天。这个HOA的lawyer就送信给我们，说我们违反了这个HOA的规定，这个律师函要求我们 “immediately cease” 。



不过，在这封律师函里边，这位律师又说，因为这个规定是比较新，所以呢，他给我们十天的时间来完成这件事情。换句话说，“十天之内”，我们必须停止出租这两个房子，让租客离开。 这个要求，还有这种方式 对我们还是有一不小心理压力。因为，一般HOA 的流程是先送个通知给你。然后呢，你还没有改正，它会有一个 hearing，hearing以后你还不做，他会罚款。 第一步就直接送律师函的情况是很少见的。另一方面，在“十天之内”，终止两个 Lease，安置好两家租户，在我们北卡 是很难做到的。更过分的是，当我们和这个律师打电话澄清的时候才知道，他说“10天是从律师函上的日期开始”！实际上，他只给了我们4天时间来处理HOA 的这个要求。这个对我们来讲就很有压力，所以说实在的，我们对这个有点儿发懵，确实比较发懵。



我现在就是用Youtube的形式，把它把这个情况记录下来。然后呢，我们会一点儿一点儿的捋清楚。看看这个事情，大概进展是怎么样，咱们走一步，说一步是吧。



我想，我们下一步首先要做的就是先要搞清楚，到底我们有多少选择。What  are the “worst case scenario”。我也确实通过不同的方式，问了一下一些地主朋友们，我从他们那里得到的反馈都是说跟HOA较劲，没有什么胜算。好，咱这儿先聊到这儿。等有了进展，再回来

Reader86

https://bbs.wenxuecity.com/inv-trust/1746186.html

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https://www.youtube.com/@user-jg3yd4lz4y